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Bailleur : Attention à ne pas tout perdre !

Les premières années d’un investissement dans l’ancien se passent plutôt bien : les intérêts d’emprunts ajoutés aux travaux font que le revenu foncier imposable tend vers zéro (ou permet même de créer un déficit foncier): il n’y a donc pas d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu.

Les difficultés apparaissent quand les remboursements en capital dépassent la moitié de la mensualité. On sait en effet que, dans un tableau d’amortissement de prêt immobilier, les intérêts d’emprunt sont perçus essentiellement les premières années, le rapport s’inversant les dernières années où l’emprunteur ne rembourse pratiquement plus que du capital. Or, seuls les intérêts d’emprunt (et pas le capital) sont déductibles des revenus fonciers bruts. C’est pourquoi les banquiers proposent, quand cela est possible, des prêts in fine, où le capital du prêt n’est remboursé qu’à l’issue de celui-ci, mais ces prêts nécessitent un apport personnel.

L’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine sans avoir d’apport personnel. Pour être exact, il faudrait utiliser l’imparfait, car la hausse de l’immobilier ne permet plus (dans la majorité des cas) d’acheter avec un emprunt dont les mensualités sont couvertes par les loyers. Si vous continué d’acheter des biens trop chers qui ne permettent plus l’équilibre loyers/emprunts et lorsque vos emprunts auront plus de sept ans environ, le rapport capital/intérêts des mensualités s’inversera, et vous ne pourrez plus créer de déficit foncier.

Les revenus fonciers qui vont devenir imposables au fil des années, puisque la mensualité d’emprunt (en deuxième période du prêt) comportera plus de capital que d’intérêts et ne s’imputera plus qu’en partie sur les loyers. La situation de trésorerie du bailleur va donc se dégrader, s’il n’a pas d’autres sources de revenus. Alors, l’emprunteur est assujetti à un impôt conséquent sur le revenu alors qu’il n’a pas les ressources pour le payer. Il doit vendre un bien tous les ans ou les deux ans pour reconstituer sa trésorerie ou emprunter pour payer ses impôts ou acheter à nouveau pour défiscaliser l’équivalent de son revenu virtuel, soit en faisant des travaux déductibles, soit en investissant dans une loi Scellier.

Plus ses emprunts vieillissent, plus il doit réinvestir et cela à l’infini car les nouveaux emprunts, après sept ans, l’obligeront à recommencer.

Les plus-values

Jusqu’en 2007, le marché immobilier permettait une revente aisée. Aujourd’hui, dans le contexte actuel de crise, la plus-value attendue en cas de revente ne sera peut-être pas au rendez-vous, compte tenu notamment de l’effet de ciseaux (le loyer baisse, et le taux de rendement demandé par un éventuel investisseur augmente, ce qui provoque une baisse des prix).

Mais à toute chose, malheur est bon: le bailleur qui n’attend pas de plus-value pourra revendre avant 15 ans et, dans le cas contraire, il attendra 15 ans. Ce qui est essentiel aujourd’hui, c’est d’avoir toujours la possibilité de revendre un bien locatif, après 15 ans de détention, sans payer de plus-value, ni de prélèvements sociaux. Sur ce dernier point, soyons satisfait de la suppression de l’amendement Carrez au projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2010, amendement qui prévoyait de taxer aux prélèvements sociaux (12,1 %) les plus values immobilières, sans tenir compte de la durée de détention du bien.

Des solutions qui échappent au bailleur

Si vous vous retrouvez dans cette situation, nous vous conseillons de faire un audit de votre situation patrimoniale pour restructurer votre patrimoine. Si la - revente partielle n’est pas possible en raison du marché immobilier local, le bailleur devra faire de nouveaux emprunts pour allonger la durée initiale ou il devra se revendre ses propres biens, peut-être dans le cadre d’une SCI familiale en incluant ses enfants par exemple. Ainsi, il pourra préparer sa succession et limiter les droits futurs y afférents. Tout cela a un coût significatif, mais les banques comprennent la problématique. Les ventes d’usufruit peuvent être une autre solution.

Une autre solution consisterait à tout vendre, même si le paiement des impôts divers et le remboursement des emprunts laisseraient peu de chose, pour éviter les ennuis locatifs et le fardeau fiscal, mais la crise immobilière la rend utopique.

En fait, les solutions peuvent très vite vous échapper. On peut faire de mauvaises affaires en investissant dans l’immobilier.

Il ne faut pas perdre de vue une règle d’or: le bailleur doit conserver une certaine marge de manoeuvre sur le plan financier, ne serait-ce que pour faire face aux imprévus: vacance, baisse des loyers, impayés ou retournement du marché immobilier avec son effet de ciseaux.

C'est en ce sens que devenir bailleur est un métier. Il requiert des savoir-faire étendus.

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