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Convention d’Occupation Précaire

Pour une raison ou une autre, un propriétaire envisage de régulariser une convention d'occupation précaire pour des locaux commerciaux. Est-ce possible ? À quoi faut-il veiller ?

 

 

Un point s'impose, au vu d'arrêts très récents...

 

La loi Pinel du 18.06.2014 est venue consacrer la possibilité de régulariser une convention d'occupation précaire, pour des locaux commerciaux. Un texte précise qu'elle « se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n’est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (C. com. art. L 145-5-1). Elle se distingue d'un bail dérogatoire, de courte durée, qui obéit à un régime différent (C. com. art. L 145-5).

 

Une convention d'occupation précaire en ordre échappe au statut impératif des baux commerciaux. L'occupant des locaux ne peut ainsi prétendre au droit au renouvellement, ou à une indemnité d'éviction.

 

La rigueur et la précision sont de mise pour rédiger une convention d'occupation précaire. Outre le motif justifiant son recours, à décrire avec soin, il faut y prévoir une clause sans équivoque par laquelle les parties renoncent au statut des baux commerciaux.

 

Le recours à une convention d'occupation précaire doit pouvoir être justifié par un «motif légitime de précarité ». Il faut pouvoir prouver l'existence, lors de sa signature, de «circonstances particulières autres que la seule volonté des parties», en principe. Une convention d'occupation précaire ne peut être renouvelée si la précarité a disparu.

 

Une convention d'occupation précaire peut être, à bon droit, régularisée pour des locaux non destinés à rester pérennes d'un immeuble dont la destruction est envisagée en raison d'un projet de réhabilitation du centre-ville par une commune.

 

Au contraire, il ne peut être qualifiée de convention d'occupation précaire, une convention de 23 mois, signée à la fin d'un bail commercial résilié à l'amiable, dans l'attente de la cession du fonds de commerce ou droit au bail, par le locataire. Ce motif exclut «l’existence d'une cause objective de précarité de l'occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d'un bail commercial».

 

Si les conditions ne sont pas respectées pour une convention d'occupation précaire, elle peut être requalifiée soit en bail commercial, soit en bail dérogatoire, notamment si elle fait suite à un bail commercial résilié d'un commun accord avant son terme. En l'état, il est jugé que le délai de la prescription biennale, applicable à une demande de requalification, court à compter de la date de conclusion d'une convention litigieuse.

 

Si au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession (C. com. art. L 145-5, al. 2) des locaux au-delà du terme prévu par la convention d'occupation précaire, sans que le bailleur n'eût manifesté son opposition, les parties seront liées de droit par un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

Une convention d'occupation précaire faute de pouvoir être justifiée par une cause objective et légitime de précarité sera requalifiée en bail commercial ou dérogatoire.

 

La convention d'occupation précaire est normalement soumise aux principales dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil, notamment du point de vue des obligations de jouissance des parties.

 

De même, le prix du bail porte en principe le nom d'indemnité d'occupation et non pas de loyer.

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