Selon l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ».
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Cet article du CCH soumet donc à autorisation préalable le changement d'usage des locaux d'habitation (logement transformé en commerce par exemple).
Sont concernées par cette mesure les villes de Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Strasbourg, et les communes de la petite couronne de Paris, à savoir les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne (2).
Selon la circulaire UHC/DH2 n° 2006-19 du 22 mars 2006 :
- la transformation d'un logement nu en meublé donné en location dans les conditions de l'article L. 632-1 du CCH (location à titre de résidence principale) n'est pas soumise à autorisation (avant 2005, une autorisation était nécessaire) ;
- en revanche, les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale du locataire (exemples: locations meublées saisonnières, locations meublées à usage de résidence secondaire, résidences de tourisme) ne sont pas assimilés à des locaux à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du CCH et doivent donc, s'ils étaient antérieurement à usage d'habitation, donner lieu à une autorisation administrative préalable pour être transformés.
Par conséquent, depuis 2005, la transformation d'un local à usage d'habitation (logement nu ou meublé constituant la résidence principale du locataire) en un meublé touristique ou saisonnier (le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire) nécessite :
- une déclaration préalable en Mairie (article L.324-1-1 du Code de Tourisme). L'usage d'habitation doit être apprécié par référence à la situation de fait au 1er janvier 1970.
- une autorisation préalable délivrée par le maire relative au changement d'affectation au local dans les conditions suivantes :
- seulement pour les communes de plus de 200 000 habitants et toutes les communes des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne,
- elle est délivrée à titre personnel et non au titre du local concerné,
- elle est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble,
- aucun changement ne peut être entrepris avant l'obtention de cette autorisation,
- A Paris pour les arrondissements du 4ème, du 6ème et du 18ème, une réglementation particulière s'applique. D'autre part, cette autorisation de changement d'usage est accordée que contre l'achat de surfaces auprès d'un bailleur social (compensation).
- une autorisation de la copropriété si le local faisant l'objet d'un changement de destination est compris dans une copropriété et si le règlement de copropriété impose des restrictions à l'usage projeté.
(2) Il est à noter que ce dispositif peut être applicable à d'autres communes, sur tout ou partie de leur territoire, par décision de l'autorité administrative après avis du maire (article L. 631-9 du CCH).