Depuis le 1 er septembre 2004, le syndic doit appliquer les règles de répartition suivantes, résultant de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :
- la provision trimestrielle du budget prévisionnel est acquittée par celui qui est copropriétaire au moment de son exigibilité;
- Ie paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget (travaux ... ) incombe à celui qui est copropriétaire au moment de son exigibilité (il convient de se référer à la décision de l'assemblée générale et, le cas échéant, à l'échéancier qui a été adopté pour déterminer la date d'exigibilité) ;
- le trop-perçu ou moins-perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes revient, ou est pris en charge, par celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes.
Pour savoir qui est débiteur à l'égard du syndicat des copropriétaires, il convient de «rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés sont devenus effectivement liquides et exigibles» (Cass., 3ème civ., 7 octobre 2009).
Donc, à partir du moment où l'appel de fonds est « effectivement liquide et exigible », le syndicat peut réclamer le paiement à celui qui est copropriétaire à cette date, étant entendu que l'acquéreur ne devient copropriétaire au regard du syndicat que lorsque la mutation a été notifiée au syndic (article 6 du décret du 17 mars 1967).
Par exemple, si votre assemblée générale de juin 2021 prévoit un appel de fonds en octobre 2021, le syndic devra appeler cette somme auprès de la personne copropriétaire à cette date (c'est en octobre 2021 que l'appel de fonds sera «effectivement liquide et exigible»).
Cas particulier : si des travaux sont votés en assemblée générale sans prévoir d'échéancier pour les appels de fonds, c'est le vendeur à la date de l'assemblée qui devra les régler.
Enfin, il est important de noter que l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ne concerne que le droit de poursuite du syndicat. Les parties peuvent donc prévoir une autre répartition entre elles si, par exemple, le vendeur ne veut pas régler des appels de fonds pour des travaux dont il ne bénéficiera pas ou si l'acquéreur ne veut pas prendre à sa charge des travaux décidés avant qu'il ne soit propriétaire (voir notamment l'avant-contrat de vente et l'acte de vente).
Mais, comme le précise l'article 6-3 du décret du 17 mars 1967, ces conventions n'ont d'effet qu'entre les parties et ne sont donc pas opposables au syndic qui est fondé à poursuivre celui considéré comme débiteur en application des règles posées par l'article 6-2 du décret.