Constat alarmant, les mises à jour de la valeur cadastrale des biens immobiliers, assiette de la taxe foncière, ne sont pas toujours enregistrées auprès de l’administration fiscale.
Tel est le cas lorsque des travaux modifiant la consistance du logement n’ont pas été portés à la connaissance du centre des impôts fonciers : la taxe foncière peut alors porter sur une surface ne correspondant pas à celle du bien effectivement taxé.
En cas d’acquisition d’un logement, nous vous recommandons de vérifier si la surface et la base cadastrale (enregistrées dans les déclarations H1 ou H2 du centre des impôts fonciers) correspondent à votre bien.
Il importe, pour le propriétaire et indirectement pour le locataire, en ce qui concerne sa taxe d’habitation de connaître la surface déclarée auprès de l’administration afin d’en tirer les conséquences en termes de gestion fiscale. Comme il a été dit, différents dispositifs font aujourd’hui référence à la surface avec des caractéristiques variables selon les systèmes. Il existe donc plusieurs types de surfaces :
- La loi Carrez du 18 décembre 1996 dispose qu’en cas de vente d’un appartement, la surface du bien doit être communiquée à l’acquéreur par le vendeur dès la signature de la promesse. Ici, la surface tient compte de certaines annexes non habitables (caves, loggias), mais exclut les pièces de moins de 8 m2, même habitables.
- Les régimes Besson et Borloo permettent l’obtention d’un abattement sur les loyers proportionnel à la surface déclarée. La connaissance par le propriétaire de la surface exacte de son logement lui permettra ainsi d’optimiser l’abattement du régime concerné.
Ces régimes définissent la « surface fiscale habitable » en application des dispositions combinées des articles R.111-2 et R.321-27 du Code de la construction; Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, les bailleurs doivent désormais déclarer, au sein du bail, la surface habitable de chaque logement.
La loi ne définissant pas cette surface habitable, il convient de se référer aux dispositions de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose :
« La surface habitable est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
La surface prise en compte par l’administration fiscale pour déterminer l’assiette de la taxe foncière correspond à cette dernière définition.
Il est fondamental que les propriétaires bailleurs mais aussi les occupants connaissent la consistance et la classification de leur surface cadastrale. Forts de cette information, les propriétaires bailleurs pourront:
- bien connaître le détail des surfaces déclarées pour l’assiette de la taxe foncière des logements et éviter des maladresses dans leurs relations avec le service foncier,
- répartir exactement la taxe sur les ordures ménagères de chaque locataire selon la valeur locative foncière de chaque unité locative.
Afin de faciliter l’appréhension de votre surface, trois documents vous sont accessibles auprès des centres d’impôts fonciers :
- La « liste des locaux », reprend les constantes de chaque appartement d’un même immeuble: la surface indiquée sur ce document doit correspondre à celle déclarée, tant à l’origine, sur les déclarations H1 ou H2 que sur les baux;
- Le « relevé de propriété » indique la catégorie fiscale (CAT) de chaque bien. En outre, il détaille le revenu cadastral attribué à chaque logement et sert donc directement à la répartition exacte de la taxe sur les ordures ménagères de chaque unité locative. On peut par exemple découvrir, dans certains relevés, que deux logements de même surface n’ont pas le même revenu cadastral alors qu’ils sont situés dans le même immeuble locatif.
- La « fiche d’évaluation » est établie pour chaque unité locative et permet d’aboutir à la valeur locative cadastrale servant pour l’établissement de la taxe foncière.
S’agissant des logements neufs, la surface cadastrale correspond à la surface déclarée.
Le cas du changement de propriétaire dans l’immeuble ancien
Dans le cadre d’un changement de propriétaire, les contribuables ne sont soumis à aucune obligation déclarative pour l’assiette de la taxe foncière. Cependant, du fait même de l’obsolescence des bases cadastrales depuis la dernière révision des propriétés bâties de 1970, il est fréquent que les services fonciers sollicitent des déclarations rectificatives H1ou H2 lorsque la description des logements anciens dans les actes notariés ne correspond pas avec celle des déclarations d’origine H1 ou H2.
Pour éviter d’avoir à souscrire de nouveau une telle déclaration, il est donc indispensable de connaître celle d’origine et l’évaluation qui en résulte.
Le cas de l’immeuble neuf
Les bénéficiaires de permis de construire doivent produire des déclarations H1ou H2 comportant la surface habitable, permettant ensuite de fixer le revenu cadastral de chaque logement. Ces déclarations sont à déposer dans les 90 jours de l’achèvement en cas de construction ou d’agrandissement.