Il est devenu très difficile d’appréhender l’ensemble des mécanismes apportant à la fois de la profitabilité et du rendement à un investissement immobilier, de comprendre et choisir son régime fiscal afin d’en tirer le meilleur profit.
Concernant la profitabilité, il faut pouvoir évaluer objectivement la valeur d’un bien immobilier qui nécessite la prise en compte de nombreux paramètres, tels que la localisation, la qualité du bien et l’état du marché immobilier.
Il existe plusieurs méthodes d’estimation immobilière, mais généralement nous nous basons sur les trois suivantes : la méthode d’estimation immobilière par régression statistique, la méthode par capitalisation et la méthode par cash-flow.
Cependant, l’estimation immobilière n’est pas une science exacte. Selon les options théoriques choisies et les pratiques utilisées, on peut aboutir à différents résultats. C’est la raison pour laquelle, il faut disposer des compétences nécessaires concernant le choix de la méthode, son adaptation et sa mise en pratique.
Passer l’étape de l’achat, il va falloir s’intéresser au rendement et pour cela, optimiser au mieux son investissement. Il faudra donc faire son choix dans un menu à la carte complexe à déchiffrer.
1. Location nue vs location meublée
On peut louer en location nue (aussi appelée location vide) ou en location meublée.
2. Investir en SCI
Si l’on investit en société, le véhicule utilisé est la plupart du temps une Société Civile Immobilière (SCI). Cette SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
On peut aussi choisir entre LMNP et LMP
On peut donc en LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) amortir et défiscaliser une grande partie des revenus locatifs, puis revendre sans se faire matraquer par l’impôt sur la plus-value contrairement à la SCI à l’IS par exemple.
Il y a trois avantages au régime LMP par rapport au régime LMNP : Imputation des déficits, abattements pour durée de détention, exemption de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
3. Investir en régime foncier
Ici, on génère un « déficit foncier » qui peut dépasser entièrement les revenus locatifs (revenus « fonciers » en l’occurrence) de l’année qui justifie la défiscalisation, non seulement, des revenus locatifs, mais également des revenus personnels. Mais ce déficit foncier n’est pas infini, et lorsqu’il est épuisé, la totalité des revenus sont imposés au taux marginal d’imposition.
Compte-tenu de cette complexité, un gestionnaire de patrimoine immobilier disposant de cette expertise pourra vous guider à faire le bon choix.
Cette expertise fait partie des compétences que vous trouverez à La Foncière du Parc.