Aménager des combles ou des chambres de bonne en copropriété

L'aménagement des combles

Vérifier la propriété des combles

Avant de démarrer, il est essentiel de déterminer si les combles appartiennent bien à la copropriété. En général :

• Parties communes : Les combles non aménagés sont sou­vent classés comme parties communes, appartenant à tous les copropriétaires.
• Parties privatives : Dans certains cas, les combles peuvent être attribués en jouissance privative à un copropriétaire (souvent celui de l'appartement en dessous), mais cette jouissance ne permet pas forcément de les aménager sans autorisation.

La vérification se fait dans le règlement de copropriété.

Obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (AG)

Aménager les combles pour y créer une pièce habitable, ou les annexer à un appartement, nécessite l'accord de la copropriété. En effet, cela implique des modifications des parties communes et/ou de l'usage du bâtiment.

• Majorité requise : Une autorisation lors de l'assemblée générale est nécessaire, souvent à la majorité des copro­priétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Parfois, une majorité encore plus élevée peut être exigée si des travaux modifient de manière significative les parties communes.
• Convention d'occupation : En cas d'accord, une conven­tion doit être rédigée entre le copropriétaire et la copro­priété, précisant les conditions d'occupation, les modalités de travaux, ainsi que la répartition des coûts.

Achat des combles (si nécessaire)

Si les combles sont classés comme parties communes, le copropriétaire souhaitant les aménager doit parfois acheter ces combles à la copropriété, ce qui nécessite une évaluation et une transaction financière. Une fois acquis, ces combles deviennent partie privative de l'appartement concerné.

Déclaration de travaux ou permis de construire

Une fois l'accord de la copropriété obtenu :

• Déclaration préalable de travaux : Si les travaux n'af­fectent pas la structure du bâtiment ni la surface totale.
• Permis de construire : Si l'aménagement modifie la struc­ture, la façade ou crée une surface habitable de plus de 20 m2 (ou 40 m2 dans certaines zones urbaines).

Respect des normes de sécurité et d'urbanisme

L'aménagement doit se conformer aux règles d'urbanisme et de sécurité, comme:

• Hauteur sous plafond: Minimum de 1,80 m pour être considéré comme surface habitable.
• Isolation thermique et phonique.
• Accès et évacuation : Un escalier sécurisé et des issues de secours si nécessaire

Répartition des charges de copropriété

Une fois les combles aménagés, il est possible que la répar­tition des charges soit modifiée pour inclure la nouvelle surface habitable. Cette modification doit être votée en AG et peut entraîner une révision des tantièmes de copropriété.

L'aménagement des anciennes chambres de bonnes

Les chambres de bonnes en copropriété, souvent situées sous les toits des immeubles anciens, suscitent un intérêt croissant pour leur potentiel d'aménagement ou de regroupement. Voici les aspects à connaître si vous envisagez d'acheter, d'aména­ger ou de regrouper des chambres de bonnes en copropriété :

Définition et statut juridique

• Parties privatives : La plupart des chambres de bonnes appartiennent à des copropriétaires et sont classées comme des parties privatives.
• Parties communes : Si elles sont rattachées à des combles non aménagés ou des zones communes, il peut être néces­saire de négocier avec la copropriété.

Achat ou regroupement de plusieurs chambres

• Vérification du titre de propriété : Assurez-vous que les chambres que vous envisagez d'acquérir ou de regrouper appartiennent à des parties privatives, ou qu'elles sont vendues par la copropriété.
• Assemblage : Si vous voulez regrouper plusieurs chambres, vous devrez probablement obtenir des autorisations pour modifier les cloisons ou percer des murs porteurs.

Autorisation de la copropriété

Même si les chambres sont des parties privatives, toute modification impliquant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite l'accord de la copropriété, par exemple :

• Création ou modification d'un accès commun.
• Installation ou agrandissement de fenêtres ou de lucarnes (modification de la toiture).
• Modification des réseaux (électricité, eau, évacuations).

Ces travaux doivent être votés en assemblée générale :

• À la majorité simple (article 24) pour des travaux mineurs.
• À la majorité renforcée (article 25) si cela affecte les parties communes

Normes d'habitabilité et logement décent

Aux termes des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement dit « décent» se caractérise soit par une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin-cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closet séparé. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un water-closet extérieur au logement à condition que ce water-closet soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Les portes et fenêtres, ainsi que les murs et parois du loge­ment donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à dispo­sition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal judiciaire.

De plus, des règlements sanitaires départementaux peuvent prévoir des prescriptions spécifiques à l'entretien, l'uti­lisation et l'aménagement des locaux d'habitation qu'il faudra respecter (étant précisé que les règles du règlement sanitaire prévalent lorsqu'elles sont plus strictes que celles du décret).

La sanction du non-respect peut aller jusqu'à la confisca­tion des biens et l'interdiction d'acquérir, aux termes des dispositions de l'article 225-26 du Code pénal (« marchand de sommeil »).

Permis ou déclaration de travaux

• Déclaration préalable de travaux : Pour des modifications mineures comme la création de fenêtres.
• Permis de construire : Si les travaux modifient la structure ou l'usage des chambres.

Aspects financiers

• Augmentation des charges : Si vous regroupez ou amé­nagez les chambres, vos tantièmes de copropriété et donc vos charges peuvent augmenter.
• Valorisation immobilière : Les chambres de bonnes amé­nagées peuvent représenter un investissement rentable, mais les travaux peuvent être coûteux.

Points de vigilance

• Règlement de copropriété : Consultez-le pour vérifier les éventuelles restrictions sur l'usage des chambres de bonnes.
• Servitudes : Vérifiez s'il existe des droits d'usage ou des restrictions sur ces espaces.
• Conformité des travaux : Faites appel à un architecte ou à un expert en bâtiment pour garantir que les travaux respectent les normes.

En résumé, les chambres de bonnes en copropriété peuvent offrir un fort potentiel d'aménagement, mais elles néces­sitent une étude approfondie des règles de la copropriété, du code de la construction et de l'habitation, du code de l'urbanisme, des contraintes techniques et des coûts asso­ciés.