Qui peut convoquer une assemblée générale ?

L'article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic est l'auteur de droit de la convocation. Pour que le syndic use légitiment de ce pouvoir, encore faut-il qu'il soit en fonction lors de l'envoi de la convocation.

Le syndic n'a pas à se faire juge de l'opportu­nité de cette convocation si une demande formelle, adressée par courrier AR ou recommandé électronique, lui est expé­diée par :

> le conseil syndical ;

> un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes (le règlement de copro­priété peut cependant prévoir une proportion moindre) ;

> un ou plusieurs copropriétaires sur des questions relatives à leurs droits et obligations.

Pour rappel, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, un nouvel article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assem­blée générale, ayant pour unique ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations (exemple : réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes).

Dans ces trois circonstances, la convocation par le syndic devient de droit et le syndic ne déférant pas à la demande qui lui est formulée engage sa respon­sabilité.

La convocation par le président du conseil syndical.

Le président du conseil syndical, s'il en existe un, pourra convoquer l'assemblée générale dans trois cir­constances :

> si le syndic ne défère pas à la demande de convoquer une assemblée qui lui a été formulée par le conseil syn­dical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant 25 % des tantièmes.

Le président du conseil syndical pourra alors convoquer l'assemblée générale après que soit restée infructueuse pendant un délai de 8 jours, une mise en demeure adres­sée au syndic.

L'article 8 du décret du 17 mars 1967 impose que la convocation soit notifiée au syndic. L'absence de cette formalité n'est toutefois pas de nature à entacher de nullité les résolutions votées au cours de l'assemblée en cas d'empêchement du syndic.

Un syndic empêché est dans l'impossibilité d'accom­plir sa mission pour des raisons indépendantes de sa volonté, telles que la maladie, un accident, la perte de garantie financière ou de carte de gestion, sa liqui­dation judiciaire ... Dans de telles circonstances, le président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale dont l'unique ordre du jour sera l'élection d'un nouveau syndic. Cette convocation n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable restée infructueuse.

> en cas de carence du syndic devant convoquer une assemblée portant sur la révocation de son contrat. Rappelons que les contrats de syndic adoptés depuis le 4 juillet 2020 prévoient expressément les modalités de leur résiliation anticipée. Cette résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, c'est-à-dire sa révoca­tion par le syndicat des copropriétaires, suppose une inexécution grave de sa mission par le syndic en place. Le conseil syndical, qui entend se séparer en cours de mandat de son syndic, devra lui notifier une demande d'inscription d'un ordre du jour complémentaire à l'assemblée générale à venir portant sur la résiliation de son contrat, précisant les inexécutions qui lui sont reprochées et prévoyant parallèlement l'élection de son successeur.

Aucun délai n'avait été initialement prévu privant ainsi ce dispositif d'efficacité. La loi «Habitat dégradé» du 9 avril 2024, voulant combattre l'inertie du syndic, est venue combler cette carence. Désormais le syndic doit convo­quer l'assemblée générale devant statuer sur sa révoca­tion dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée sus évoquée. A défaut de réaction de sa part dans ce délai, le présidera du conseil syndical sera alors habilité à la convoquer.

La convocation par tout copropriétaire

Rappel : selon l'article 8 du décret du 17 mars 1967, soit le conseil syndical, s'il en existe un, soit un ou plusieurs copropriétaires représentant 25 % des tan­tièmes peuvent demander au syndic de convoquer une assemblée. Après une mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours, l'assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un.

Un copropriétaire peut être amené à convoquer une assemblée générale dans trois circonstances :

> si le syndic ne défère pas à la demande de convoquer une assemblée formulée par un ou plusieurs coproprié­taires représentant 25 % des tantièmes et si la copro­priété est dépourvue de conseil syndical ou si ce conseil syndical n'est pas constitué.

> si le président du conseil syndical ne se substitue pas au syndic qui ne ferait pas droit à une légitime demande.

Dans ces deux hypothèses, le ou les copropriétaires doivent avoir préalablement notifié une mise en demeure au syndic et au président du conseil syndical. Ces mises en demeure doivent avoir été infructueuses pendant un délai de 8 jours. À défaut de telles mises en demeure, la démarche entamée sera irrecevable.

Cependant, l'absence de réaction du syndic ou du président du conseil syndical ne permet pas au copro­priétaire de convoquer directement l'assemblée. Il doit impérativement être habilité judiciairement.

L'article 50 du décret du 17 mars 1967 précise en effet que, ce délai passé, le ou les copropriétaires intéressés pourront saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble par une assignation en référé aux fins d'être autorisés à convoquer l'assemblée générale.

Cette assignation peut être formée par tout copro­priétaire, elle ne se limite donc pas uniquement aux copropriétaires ayant été à l'origine de la demande de convocation restée infructueuse.

Elle sera délivrée au syndic, en son nom personnel, et le cas échéant au président du conseil syndical.

Dans sa décision, le juge pourra alors habiliter un copro­priétaire afin qu'il convoque l'assemblée générale ou pourra, s'il le juge plus opportun, désigner un manda­taire de justice ayant une mission similaire.

Une fois désigné, le copropriétaire devra notifier sa convocation au syndic en exercice sans que cette for­malité ne soit considérée comme substantielle.

> lorsque la copropriété est dépourvue de syndic. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, pour toutes autres raisons que l'absence de prise de décision au sein d'une assemblée réunie à l'effet de désigner un syndic, « l'assemblée géné­rale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic».

Tel est par exemple le cas du syndic n'ayant pas convo­qué une assemblée préalablement à la fin de son mandat.

Cette assemblée ne pourra cependant avoir comme unique ordre du jour que la question de la désignation d'un syndic.

Nullité de l'assemblée générale

Rappelons, in fine, que les mécanismes ci-dessus évoqués sont d'ordre public et doivent donc être scru­puleusement respectés. Une convocation émise par une personne qui n'est pas habilitée, légalement ou judiciairement est irrégulière et entraîne la nullité des résolutions votées au cours de l'assemblée générale. Tel est le cas de l'assemblée convoquée par :

> un syndic hors mandat;

> un copropriétaire qui n'est pas président du conseil syndical et qui n'a pas été habilité par le juge;

> un président du conseil syndical qui n'a pas respecté le processus prévu à l'article 8 du décret du 17 mars 1967;

> un tiers à la copropriété ...

Cette nullité n'étant pas automatique, la saisine du tribunal judiciaire compétent dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée devient une nécessité.