Les combles : Parties communes ou privatives ?

16 juillet 2022

En l'absence de précision dans le règlement de copropriété, les combles vides de toute installation constituent-ils des parties communes ou des parties privatives?

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dresse une liste de parties d'immeubles « réputées parties communes» et les combles n'y figurent pas. Pour déterminer si des combles constituent des parties privatives ou des parties communes, il convient donc de prendre en compte les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi de 1965 et de retenir les principes qui se dégagent de la jurisprudence.

L'article 2 de la loi de 1965 indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé », tandis que l'article 3 retient que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

Il ressort de la jurisprudence que sont notamment considérés comme des parties communes (et donc appartiennent à la copropriété) les combles :

- « abritant depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe occupant environ 20% de la surface », même si « ces combles ne sont accessibles qu'à partir d'une trappe située dans un lot» (Cass. 3ème civ., 15 décembre 2009, n° 09-12908);

- dont l'accès « n'est possible qu'à partir d'une trappe située au niveau du palier ( ... ) depuis les parties communes de l'immeuble» (Cass. 3ème civ., 30 novembre 2010, n° 09-17031). À noter : si cette seule condition est remplie (l'accès aux combles n'est possible qu'à partir des parties communes), les combles constituent nécessairement une partie commune même s'ils n'ont aucune utilité pour le syndicat des copropriétaires.

Inversement, les combles constituent des parties privatives dans les cas suivants :

- « attendu ( ... ) d'une part, que l'accès aux combles s'effectuait à partir de locaux inclus dans les parties privatives ( ... ) et, d'autre, que ces combles, qui n'abritaient aucun élément d'équipement collectif, n'étaient d'aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en déduisant que les combles litigieux ( ... ) constituaient, dès lors, une partie privative de ce lot» (Cass., 3ème civ., 6 octobre 1993, n° 91-18289);

- « attendu qu'ayant constaté que le comble litigieux ne figurait pas au règlement de copropriété, au titre des parties communes ou des parties privatives, et que le syndicat des copropriétaires n'établissait aucunement l'utilité de ce comble pour tous les copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux, la cour d'appel ( ... ) qui a retenu que l'accès à ce comble n'étant possible que par un escalier situé dans les parties privatives du lot n° 137, ( ... ) en a justement déduit la nature privative de cette partie de l'immeuble» (Cass., 3ème civ., 9 juin 1999, n° 97-19887).

En conséquence, dans le silence du règlement de copropriété, les combles de votre copropriété doivent être qualifiés de parties communes s'ils sont utiles à tous les copropriétaires ou à certains d'entre eux, par exemple parce qu'ils permettent d'accéder à une partie commune ou ils abritent un élément d'équipement commun.

A contrario, si cette condition n'est pas remplie et a fortiori si l'accès aux combles se fait uniquement par la trappe située dans l'appartement du copropriétaire du dernier étage, les combles devraient être qualifiés de parties privatives et donc appartenir à ce dernier.